城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

2008-10-11 綠維創(chuàng)景 標簽：

          Pbm――房屋單位建筑面積造價
          T――房屋單位建筑面積交納的稅費
          Slb――出地方分成建筑面積
          Scl――出資方建筑物分攤的土地面積
          Rv――容積率
          Scb――出資方分成建筑面積
4.5.2.4  樣點地價的年期修正
    不同年期的樣點地價資料只有進行基準地價年期（一般以法定最高出讓年期為基準地價年期）修正，才能用于基準地價評估。
    1. 有限年期使用權(quán)地價修正到基準地價年期：
計算公式為：

                      [1－（1/（1+rd）m）]
               Pm=Pml×――――――――――
                   [1－（1/（1+rd）m1）]
式中：Pm──基準地價年期的土地使用權(quán)價格
      m1──樣點地價的實際年期
      Pm1──樣點地價
      m──基準地價年期
      rd──土地還原利率
    2. 所有權(quán)地價修正到基準地價年期：
     計算公式為：
          Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：P為土地所有權(quán)價格，Pm、rd、m含義同上。
4.5.2.5 樣點地價的交易時間修正
不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準地價評估基準日時地價，才能用于基準地價評估。時間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計算。
計算公式為：           Pis
                      Kij=──
                          Pij
式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準地價評估年的系數(shù)
          Pis──某類土地用途基準地價評估年土地交易平均價（或地價指數(shù)）
          Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數(shù)）
對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為：
                   Pls=Kij×Pji
式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格
          Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價
4.5.2.6  樣點地價的容積率修正
不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準地價評估所設(shè)計的標準容積率下地價，才能用于基準地價評估。首先編制容積率修正系數(shù)表：
                             Pis
                         Kr=──
                          Pi
式中：Kr──容積率修正系數(shù)
          Pis──某一區(qū)域某一用途基準地價標準容積率下單位面積平均地價
          Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價
對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到標準容積率的價格：
               Pls=Kr×Pli
式中：Pls──修正到標準容積率時的宗地地價
      Pli──某一容積率下的宗地交易價格
      Kr──同前
4.5.2.7 樣點地價的其它修正
     根據(jù)交易地價資料情況，還可以進行如下修正：
    1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。
    2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價。
    3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標準地價。
    4. 同一用途中不同用地細類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細類評估基準地價時，要作用地細類的修正。
    等等。