我國房地產住宅市場仍然處于高壓調控深水區(qū)，大部分資本開始轉向旅游地產。由于盲目投資造成過度開發(fā)、資源破壞等現(xiàn)象嚴重，旅游地產亟須變革。而此次龍湖跨界合作，在已有的別墅、住宅等長項基礎上，借助烏鎮(zhèn)在旅游景區(qū)的開發(fā)和運營管理方面的優(yōu)勢，打造古北水鎮(zhèn)，顛覆旅游地產固有模式，打破以往“地產獨大，旅游滯后”的做法，為旅游地產行業(yè)樹立新標準。

旅游地產亂象不斷

到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設成為國家經濟的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)，大量投資者對旅游業(yè)發(fā)展前景的看好使得旅游地產成為投資熱門。不少地產大鱷紛紛投入旅游地產行業(yè)。統(tǒng)計數據顯示，目前已有60多家知名房企涉足旅游地產，總投資額超過8000億元，同時從煤炭等行業(yè)撤出的大量資金也瞄準了旅游地產。國家旅游局綜合協(xié)調司司長張堅鐘表示，旅游地產正在成為從其他行業(yè)撤出游資的新出路。

國際旅游地產專家評審委員會調查報告顯示，目前國內絕大部分旅游地產項目，都是以旅游開發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，房地產綁架旅游的亂象比比皆是。

旅游地產投資過度還伴隨著一系列負面現(xiàn)象，旅游景區(qū)的生態(tài)與人文環(huán)境遭到破壞?！霸诼糜蔚禺a的名義下，我國風景名勝區(qū)正遭受著有史以來最嚴重的破壞?！苯K省社科院院長宋林飛認為，由于地方政府錯位開發(fā)，那些最精華、最優(yōu)美的自然和歷史文化遺產，正成為城市鬧市區(qū)、一般的旅游商業(yè)區(qū)，有的甚至成了權勢和資本的附屬品。

同時，市場消化能力不足導致大量“空城”、“鬼城”的出現(xiàn)。與其他類型的地產不同，由于缺乏產業(yè)帶動，維護也非常困難，高空置率的旅游地產很難獲得發(fā)展轉機。

地產獨大成亂象主因

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長林峰用“一半火焰、一半海水”來形容旅游地產目前的亂象。一半是火焰，是指旅游地產投資火熱；一半是海水，意思是旅游地產銷售市場冷清，“空城”、“鬼城”頻現(xiàn)。

旅游地產亂象的背后是旅游業(yè)開發(fā)滯后，片面進行地產一支獨大的開發(fā)?！按蠖鄶德糜蔚禺a項目都是掛羊頭賣狗肉，地產開發(fā)商不注重旅游的服務功能和旅游價值，不注重旅游地產本身的服務價值，而只注重賣房子?！绷址宸治龅?。

“地產獨大，旅游滯后”成為我國旅游地產的基本現(xiàn)狀，與旅游和地產這兩者本身存在的差異性有關。旅游業(yè)的開發(fā)包含旅游景點、服務設施、基礎設施的建設，開發(fā)周期長、涉及范圍廣，需要政府、企業(yè)等各方力量的配合。以往我國的旅游項目多為政府主導開發(fā)，強調旅游業(yè)的公益性。相對而言，房地產的市場化程度較高，屬于資金高度密集的行業(yè)，保證資金鏈的良性循環(huán)對地產行業(yè)至關重要，尤其是在宏觀調控不斷深入、房地產開發(fā)企業(yè)融資日趨困難的背景下，資金的高效周轉能夠很大程度上化解投資風險。

當下，房地產企業(yè)在轉向投資旅游業(yè)、開發(fā)旅游地產的過程中，容易形成旅游、地產兩張皮，所謂的旅游地產很難實至名歸。

目前國內一些比較知名的旅游景區(qū)開發(fā)，也都是由旅游行業(yè)專業(yè)公司開發(fā)完成，地產開發(fā)商主導的成功的旅游度假區(qū)較為罕見，如浙江烏鎮(zhèn)等。不過，一些開發(fā)商也開始改變思路，采取與專業(yè)旅游開發(fā)團隊合作的模式來進行旅游地產的開拓。

龍湖地產引領新模式

作為龍湖在北京的首個度假產品，此次長城源著項目合作開發(fā)模式引人注目。該項目臨近中青旅主導開發(fā)的古北水鎮(zhèn)，龍湖牽手中青旅，與烏鎮(zhèn)團隊合作形成旅游和居住的互補格局，打造“別墅質感+烏鎮(zhèn)模式”的新型旅游地產。

龍湖?長城源著項目作為龍湖合作開發(fā)開山之作，也將成為龍湖品牌升級的標桿項目。龍湖“旅游產業(yè)+房地產”的模式預示著旅游地產新時代的到來。

傳統(tǒng)旅游地產認為，旅游地產只是簡單的旅游資源和地產銷售的堆疊。業(yè)內人士稱，旅游地產是一項綜合的產業(yè)運營，但國內大部分旅游地產仍停留在“圈地”開發(fā)住宅的模式?！皢渭円月糜螢楦拍畹娜Φ刭u房模式難以為繼。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地產真正的藍海盈利模式。與圈地賺錢的做法不同，龍湖將旅游度假視作一種升級版的消費與生活方式，追求旅游地產持久性發(fā)展動力，“旅游在景區(qū)，生活在社區(qū)”成為其發(fā)展方向。

不同于傳統(tǒng)旅游地產，在長城源著項目中，龍湖實行“景區(qū)環(huán)境+城市設施”并存的開發(fā)模式，依據長城腳下的自然資源和特色文化元素，加強景區(qū)配套設施和服務產業(yè)的建設，通過旅游項目帶動地產開發(fā)，同時地產開發(fā)也反哺旅游業(yè)。

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