日前，十八屆三中全會已落下帷幕，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）發(fā)布，引發(fā)了媒體、專家“解讀熱”。雖然《決定》對公眾關注的房地產(chǎn)話題表述十分有限，只有“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，沒有“房地產(chǎn)調控”的字眼。但分析人士認為，配合土地改革、財稅體制改革等舉措，房地產(chǎn)市場走向將深受影響。業(yè)界普遍認為，三中全會給房地產(chǎn)行業(yè)吹響積極的號聲。

熱點1：弱化政府調控 凸顯市場作用

知名地產(chǎn)商人、萬達集團董事長王健林接受媒體專訪時表示，《決定》沒有再提“地產(chǎn)調控”是進步，說明未來會加強市場的決定性作用，弱化調控，政府抓保障，市場做商品房。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，“習李房地產(chǎn)新政”日漸清晰，調控的手段、方法、立足點、途徑都在發(fā)生變化。與過去的調控思路有所不同，首先是調控手段的變化。過去，政府有形的手干預太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以“限”為主，以堵為主，現(xiàn)在強調千方百計地增加供應。再次，調控的立足點也在發(fā)生變化。過去的調控，是就房價而言的調控，房價被視為政治問題，調控始終在短期的房價漲跌方面做文章，現(xiàn)在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切。現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同，調控給了地方更大的自主權。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強則表示，盡管《決定》全文沒有提到房地產(chǎn)調控，但從內容對市場化的多次強調，也能看出中央對房地產(chǎn)調控的市場化思路。在未來樓市調控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是大方向。

在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來，如果三中全會的精神能夠得到全面貫徹，那么房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。與以往“圍繞房價調房價”的調控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進而得到有效的解決。同時朱中一也指出，在一線城市房價上漲過快的背景下，短期內脫離有效的行政調控，市場必然存在失控的危險。如何將既有的政策與未來的改革有效銜接，維護市場的穩(wěn)定，將是很重要的問題。

熱點2：農地流轉不局限于農村

國家開發(fā)銀行研究院副院長、中國社科院金融所金融市場室主任曹紅輝此前指出，三中全會“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”提法值得注意。曹紅輝認為，這個提法表明農村土地流轉將不再局限于農村，而是跟城市市場并軌，單獨提出“建設用地”，接下來更多農村土地將進入供應，意味著城市房地產(chǎn)價格將受到?jīng)_擊。

但《中國證券報》日前發(fā)表文章稱，宅基地暫時難入市，城市房價不會受沖擊。按十八屆三中全會的精神，宅基地暫時不會實現(xiàn)與國有土地同等入市、同權同價。未來5年，集體經(jīng)營性建設用地即便實現(xiàn)入市，也不會大規(guī)模增加全國的商品住宅，更談不上沖擊現(xiàn)有的房價體系。

中國社會科學院研究員曹建海對媒體表示，給予農民更多產(chǎn)權，是化解中國土地財政的重要舉措。一方面，這將會減少地方政府對農村土地的征用，農民土地或不再辦理征地手續(xù)，由農民直接開發(fā)；另一方面，農民的土地使用權或可以轉讓，土地產(chǎn)權多元化，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認為，這一政策是對地方政府土地財政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應短缺問題將得到解決，由此造成的房價高漲問題也將因此減弱。

熱點3：房地產(chǎn)泡沫不會馬上破裂

上周，中金公司首席經(jīng)濟學家彭文生在11月11日發(fā)表的一篇報告中認為，三中全會推出的改革藍圖可能會加速房地產(chǎn)泡沫的破裂，改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂的時間越早。然而，也有人不同意這個看法。

王健林認為，中國房地產(chǎn)市場有泡沫，但還沒到馬上要破裂的程度；《決定》中以“賦予農民更多財產(chǎn)權利”為核心的土地政策，可能會造成土地價格短期內較大幅度的上升。農民收入的增加，加上賣地少了，進入市場的土地的減少，地價會傳導到房價，短期內帶動房價的上漲。在他看來，關鍵要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能導致房價更快速的上漲。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，國家實施多年的樓市調控一直沒有采取增供應平抑房價，而是限購令等行政手段，這是因為“限購令”不僅不會影響土地財政收入，也沒有影響到經(jīng)濟發(fā)展。由于市場供不應求局面未有任何改變，一旦取消限購令，房價繼續(xù)大踏步上漲難以避免。再考慮到房產(chǎn)稅等長效機制的建立尚需全國住房信息聯(lián)網(wǎng)等條件的完善，且效果如何尚待觀察。因而，未來一段時間內，樓市限購令或將延續(xù)。

熱點4：房地產(chǎn)稅立法勢在必行

《決定》中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。據(jù)此，財政部財政科學研究所所長賈康對媒體表示，房地產(chǎn)稅立法非常必要。據(jù)了解，今年年初起，已經(jīng)有部分城市陸續(xù)上報房產(chǎn)稅試點方案；此前國務院發(fā)展研究中心發(fā)布的“383”改革方案中也提到要擴大房產(chǎn)稅試點范圍。賈康認為，房地產(chǎn)稅先行先試也十分必要，在肯定上海、重慶試點的前提下，可繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅試點范圍和力度。未來有條件時，制定相關法律。

國務院參事、中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓指出，中國房地產(chǎn)調控已經(jīng)走到了一個十字路口，作為調控的一個重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變人們對于房地產(chǎn)發(fā)展的預期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢。他預計，房產(chǎn)稅的推進在最近一兩年“會有大的動作”。

不過，中央財經(jīng)大學房地產(chǎn)金融與投資教授喬志敏表示，就目前的表述來看，房產(chǎn)稅很難全面開征，相關的產(chǎn)權關系還沒有理清，在之后修訂的土地管理法中，可能會給農民高出現(xiàn)在很多的土地補償。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受媒體采訪時表示，房產(chǎn)稅征收的難點是涉及面太廣，征稅要考慮到保護絕大多數(shù)低收入人群，包括剛需人群置業(yè)減免的考量。這就涉及稅基，包括征稅對象。這就需要一些信息手段來完善房產(chǎn)稅征收的界定和減免的范圍。由于住房信息系統(tǒng)還不配套，業(yè)內人士認為，短期內房產(chǎn)稅可能還主要針對增量住房。加之立法先行，房產(chǎn)稅改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進路徑。

熱點5：小產(chǎn)權房投資有風險

據(jù)媒體報道，小產(chǎn)權房長期以來處境尷尬，十八屆三中全會的召開，使其再次進入公眾視野。目前小產(chǎn)權房轉正賭局中，大部分受訪者均表示購房是出于投資的心態(tài)。

對于試圖從小產(chǎn)權房轉正變革中投資獲利的這種心態(tài)，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示風險太大，并不看好。同時，胡景暉認為，一旦小產(chǎn)權房轉正，農村土地可以入市，再加上房產(chǎn)稅等種種政策出來，房價未來下跌的可能性就很難說。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認為，轉正如果使得小產(chǎn)權房的建設者、出售者、購買者受益，就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產(chǎn)權房建設。

財經(jīng)專欄作家禪宗七祖也持相似意見，一旦開啟小產(chǎn)權房合法化的道路，雖然會給城鄉(xiāng)結合地帶的農民帶來一筆財富，卻也可能加劇這些地方的違建。

專攻房地產(chǎn)領域的北京中銀律師事務所律師王國章認為，十八屆三中全會后，小產(chǎn)權房完全轉正是不可能的，因為這既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背。

經(jīng)濟學者馬光遠指出，小產(chǎn)權房“轉正”難度非常大，因為涉及土地的問題、城鄉(xiāng)二元的問題、農民土地的收益問題，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等，矛盾非常大，問題非常多。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，宅基地不屬于經(jīng)營性建設用地，未來幾年內不可能實現(xiàn)與國有土地同等入市，主要與宅基地相關的小產(chǎn)權房，暫時也看不到轉正的希望。

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