繼7月1日新《老年人權(quán)益保障法》提出“統(tǒng)籌安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地”，46天后，在8月16日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并提出一系列措施，明確指出確保土地供應(yīng)。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心副主任郭平透露，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議及即將出臺(tái)的《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)《若干意見(jiàn)》）傳遞出一種信號(hào)：養(yǎng)老用地即將納入城市用地總體規(guī)劃，或?qū)⒘㈨?xiàng)“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別?！度舾梢庖?jiàn)》如果能在年底出臺(tái)，養(yǎng)老用地計(jì)劃將以任務(wù)形式納入各地2014年用地計(jì)劃中，今年將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的破局年。

新規(guī)出臺(tái)在即

記者獲悉，在此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)之前，九三學(xué)社和國(guó)務(wù)院辦公廳的有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)研都獲得了國(guó)家高層領(lǐng)導(dǎo)人的批示，即將出臺(tái)的《若干意見(jiàn)》明確提出，未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)規(guī)模是每年提供800萬(wàn)~1000萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

在土地使用上，《若干意見(jiàn)》提出試行非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)使用劃撥土地和集體流轉(zhuǎn)土地；營(yíng)利性機(jī)構(gòu)使用的養(yǎng)老用地也必須優(yōu)先保障。此外，養(yǎng)老用地必須納入各級(jí)政府土地使用規(guī)劃和年度使用計(jì)劃。

郭平指出，政府此次出臺(tái)的《若干意見(jiàn)》不再像往常過(guò)于宏觀，在財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠上的細(xì)則規(guī)定，有助于促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，保障養(yǎng)老用地安排真正落到實(shí)處。

在稅收安排上，《若干意見(jiàn)》提出對(duì)所有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免除營(yíng)業(yè)稅。所得稅部分，非營(yíng)利機(jī)構(gòu)全部免除，營(yíng)利性機(jī)構(gòu)予以減半。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資方面，《若干意見(jiàn)》提出將加大金融機(jī)構(gòu)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)信貸的支持力度并放寬抵押限制。

此外，政府還將通過(guò)提供補(bǔ)貼、人員培訓(xùn)、增設(shè)公益性崗位等方式扶持居家養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展，并將探索公建民營(yíng)、公辦民營(yíng)、民辦公助、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式完善服務(wù)體系。

破冰之旅

據(jù)全國(guó)老齡辦民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)基本狀況調(diào)查研究課題組（2008-2009）的數(shù)據(jù)顯示，在被調(diào)查的4000余所民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)中，能夠享受政府劃撥土地的有21%，通過(guò)租賃取得土地使用權(quán)的有36%，另有40%以上的民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)說(shuō)不清楚其所使用土地的性質(zhì)。

對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商而言，手里的土地都不是專(zhuān)門(mén)定位“養(yǎng)老”性質(zhì)的。

此前，諸多欲進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的內(nèi)外資企業(yè)均因土地問(wèn)題“鎩羽而歸”，包括萬(wàn)科在內(nèi)的大型房企，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也一直是雷聲大雨點(diǎn)小。
在從業(yè)者看來(lái)，土地問(wèn)題一直被認(rèn)為是阻礙民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的最大瓶頸。

“養(yǎng)老土地成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要障礙，是因?yàn)橐酝恋毓?yīng)方面沒(méi)有特定養(yǎng)老用途的供地，使得養(yǎng)老地產(chǎn)不得不采用國(guó)有出讓的居住用地，而承受較高的土地成本?！北本┣迦A同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳首春在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)說(shuō)。

這種情況正在悄然轉(zhuǎn)變。

進(jìn)入2013年，北京、四川、山東等地都推出養(yǎng)老用地目標(biāo)規(guī)劃，甚至有城市將養(yǎng)老用地批為專(zhuān)項(xiàng)用地指標(biāo)。

4月初，北京市國(guó)土局公布了2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。在5650公頃的總量中，首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)，今年的養(yǎng)老設(shè)施用地為100公頃。

除北京市制訂的首份養(yǎng)老綜合用地的供應(yīng)計(jì)劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)劃，到2020年將規(guī)劃建設(shè)395個(gè)養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目，總占地11709畝。

山東省更是在全國(guó)率先推出養(yǎng)老用地專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)5625畝。

具體的數(shù)字規(guī)劃突破了之前務(wù)虛的計(jì)劃，盡管也有過(guò)于宏觀的質(zhì)疑，但回顧養(yǎng)老用地發(fā)展史，這無(wú)疑是個(gè)重大突破。

此前，老齡委、民政部、國(guó)土部等部門(mén)都曾著手推行的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn)》《關(guān)于支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策的意見(jiàn)》等政策都鼓勵(lì)地方政府安排養(yǎng)老用地。

繼7月1日新《老年人權(quán)益保障法》提出安排養(yǎng)老設(shè)施用地，8月16日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，將其打造為“蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，會(huì)議提出一系列扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策和措施。會(huì)后，全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室副主任閻青春近日透露，在即將出臺(tái)的《若干意見(jiàn)》中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)土地取得和優(yōu)惠政策方面將有重大突破。以往養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地難的現(xiàn)狀將獲得緩解。

困境仍存

土地和政策的一些變化也正在暗示著，養(yǎng)老用地或許將結(jié)束之前的坎坷命運(yùn)。但仍有更多的問(wèn)題有待政策促進(jìn)。

此前，商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都建在國(guó)有出讓土地上。由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地只能以商業(yè)用地招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為造成這一局面的根本原因來(lái)自?xún)煞矫?，從政府層面?lái)說(shuō)，用地指標(biāo)原本短缺，用在溢價(jià)有限的養(yǎng)老用地上動(dòng)力不足；另一方面，行業(yè)本身處于初級(jí)階段，模式不明晰，企業(yè)難以真正投入，使得養(yǎng)老用地專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)更難。

“前些年，市場(chǎng)太混亂，很多企業(yè)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子搞商業(yè)地產(chǎn)，這使得政府現(xiàn)在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)畏首畏尾，很多地方政府現(xiàn)在對(duì)‘養(yǎng)老地產(chǎn)’這四個(gè)字諱莫如深?！睒I(yè)內(nèi)某知名專(zhuān)家表示。

北京一位曾從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商也坦誠(chéng)透露，“老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多數(shù)是承擔(dān)著帶動(dòng)項(xiàng)目土地升值的任務(wù)，并非為了發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。所以養(yǎng)老地產(chǎn)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的一種噱頭。”“正是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)淪為了開(kāi)發(fā)商拿地的噱頭，而政府本身監(jiān)管難以到位，所以很多地方政府回避開(kāi)發(fā)養(yǎng)老用地。”上述專(zhuān)家說(shuō)。

另外，政府的顧慮還有一部分私人原因，北京某地產(chǎn)公司職員曾轉(zhuǎn)述一位官員的話(huà)稱(chēng)，“我任期3年，需要拿出政績(jī)，土地批給房地產(chǎn)企業(yè)，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成的好處我都看不到”。一語(yǔ)道破玄機(jī)。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種長(zhǎng)期投入、持有運(yùn)營(yíng)型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式顯然不符。并不是所有開(kāi)發(fā)商都有資金和能力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的游戲當(dāng)中。

“隨著老齡化問(wèn)題的加重，在養(yǎng)老土地的規(guī)劃和安排對(duì)各地政府來(lái)說(shuō)，是必須承擔(dān)起的責(zé)任。”中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明說(shuō)。

然而，即便解決了土地、稅收等問(wèn)題，還有更多問(wèn)題需要解決。其中資金和人才是首要問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)曾多次報(bào)道養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人才瓶頸：要求專(zhuān)業(yè)、收入少、導(dǎo)致人才緊缺，而且留不住人才。至于融資，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚在培育期，獲得資金的支持就更難。

由此來(lái)看，養(yǎng)老用地破冰，只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一步。

本文關(guān)鍵字：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 養(yǎng)老地產(chǎn) 查看更多