隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，旅游地產(chǎn)逐漸成為了房地產(chǎn)投資市場上最炙手可熱的產(chǎn)品。2010年始，開發(fā)商開始逐漸察覺到旅游地產(chǎn)存在的潛力。萬科、保利、萬達、首創(chuàng)、華潤等品牌房企開始“上山下?！保M軍旅游地產(chǎn)。品牌開發(fā)商的介入，逐步帶動起了旅游地產(chǎn)市場的向上發(fā)展。集度假、娛樂、增值服務于一體，開發(fā)商通過經(jīng)營旅游地產(chǎn)而拓展出一種立體的營銷方式。

產(chǎn)品顧客需求促進細分

近年來，旅游地產(chǎn)逐步走上了完善、細分的道路。從類型上，大致分為臨水地產(chǎn)、山岳地產(chǎn)、人文地產(chǎn)等；從內(nèi)部形態(tài)上，又有酒店式公寓、住宅、商鋪、會所等。業(yè)內(nèi)人士表示，新進物業(yè)項目相繼介入，使旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出一種經(jīng)濟資源高度整合的態(tài)勢。

以蘇州境內(nèi)的太湖天城為例。十公里的商業(yè)小街，是其項目主軸。其中網(wǎng)羅了獨棟別墅、酒店式公寓、五星級酒店、游艇俱樂部、高爾夫球場、夏威夷[最新消息 價格 戶型 點評]水上游樂場、太湖水底世界等各種物業(yè)形態(tài)。

“選擇置業(yè)旅游地產(chǎn)的客戶大都是高端消費人群。”蘇州市花萬里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司助理總經(jīng)理王麗萍如是解釋，“買房者在投資之后一般會選擇先自住、先度假，然后再出售?！笨梢?，旅游地產(chǎn)的置業(yè)者，秉持的是一種“享受+實用”的復合型消費。

海南的中鐵?子悅薹以5萬平方米的酒店為項目核心引擎，主打的品牌是主題鮮明的度假區(qū)，以度假的生活方式來進行酒店式管理。融入了游艇俱樂部的概念，和海南這座城市的特色聯(lián)系起來?！拔覀兊呐涮资菨M足度假需求而打造的”三亞中鐵置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬超駿的思路明確?？梢哉f，在有限的景觀資源周圍，打造人性、細致、高于普通生活配套的產(chǎn)品，是開發(fā)旅游地產(chǎn)的關鍵。種種跡象表明，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品細分的趨勢正在愈演愈烈。

投資邊享受、邊增值

隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。“旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然和資產(chǎn)的同時占有。”上海房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱如是說。

市民馮女士是旅游地產(chǎn)的忠實客戶。關于投資，她有著獨到的見解：“今年通脹這么厲害，投資等方面限制很多，內(nèi)地住宅房價又普遍偏高，好的商業(yè)項目和物業(yè)品種比較少?？梢哉f，旅游地產(chǎn)是行業(yè)風險最少的投資項目?！?國內(nèi)大部分旅游地產(chǎn)是非限購、非限貸的項目，這預示著該市場尚有一定的上漲空間。旅游地產(chǎn)有自己的資源唯一性，旅游資源決定了市場走勢?！耙话懵糜蔚禺a(chǎn)的投資客都會選擇產(chǎn)權(quán)式、具有租賃收益且每年有一定時限免費入住的度假產(chǎn)品。”客戶可以享用房產(chǎn)的度假、旅游、學習功能和高于普通生活標準的周邊配置。同時，相對寬松的政策，使得旅游地產(chǎn)相比普通房產(chǎn)有更豐厚的投資價值。

“就現(xiàn)在來看，旅游地產(chǎn)是一種趨勢，隨著時間的推移，市場必將逐漸成熟，旅游地產(chǎn)的投資優(yōu)勢就會體現(xiàn)出來?！睂τ谕顿Y前景，海南清水灣華東區(qū)負責人邱劍文十分樂觀。

模式花式營銷時代到來

據(jù)筆者了解，中鐵?子悅薹的幕后團隊在前期開發(fā)的過程中注意到，旅游地產(chǎn)的鐵桿客戶有較強的群體性，并且容易受到周圍環(huán)境的影響。并且普遍存在“奢侈品情節(jié)”。那么這就要求開發(fā)商引進奢侈品牌商鋪，同時注重奢侈品的投資價值和自用價值。隨后，他們推出了“品牌+圈層”的營銷模式。

華僑城：最新消息 價格 戶型 點評]集團先造景、后賣地的營銷模式使得其旗下的房產(chǎn)迅速成為帶動地域經(jīng)濟的推動力。華僑城也一躍成為旅游地產(chǎn)界的精英企業(yè)。 旅游地產(chǎn)的營銷模式為何可以呈現(xiàn)百花齊放的形態(tài)？三亞中鐵置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬超駿告訴筆者，“旅游地產(chǎn)必須集結(jié)多種資源整合多種經(jīng)營模式。因此，別人的運行模式在這一行業(yè)內(nèi)是不可能復制的?！卑凑账恼f法，相對于一般的商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)的開發(fā)范疇較大。不同的旅游資源鑄就不同的產(chǎn)品。

另一位不愿透露姓名的專家告訴筆者：“旅游地產(chǎn)包括山水資源、酒店資源、住宅資源，不同的產(chǎn)品屬于不同類型，客戶需求有細分?！薄懊つ繌椭频扔凇詺ⅰ?。”開發(fā)商們都深諳其中的道理。

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