01前期開發(fā)階段

旅游項目從投資意向產(chǎn)生到項目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個完整的開發(fā)過程，這一階段的主要任務(wù)包括項目的頂層設(shè)計、策劃規(guī)劃、項目立項、報規(guī)報建、征地安置、投資融資、招商引資和后端導(dǎo)入。

02中期建設(shè)階段

中期建設(shè)是旅游創(chuàng)意概念與開發(fā)理念轉(zhuǎn)化為落地項目的實施環(huán)節(jié)，這一階段包括工程設(shè)計、工程招標、工程施工、業(yè)態(tài)招商和開業(yè)籌備五項基本任務(wù)。

1、工程設(shè)計讓建設(shè)有章可循

旅游工程設(shè)計，是在遵循國家相關(guān)規(guī)范標準的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目開發(fā)的核心思路，結(jié)合實際場地條件，形成針對建筑主體、景觀設(shè)計、專業(yè)工程（給排水、暖通、電氣等）、施工技術(shù)、材料應(yīng)用、工程檢測、質(zhì)量驗收等流程的專業(yè)設(shè)計文件和圖紙，使旅游項目的建設(shè)有章可依。

2、工程招標引入優(yōu)質(zhì)建造資源

工程招標是指旅游項目開發(fā)主體或其委托的代理機構(gòu)通過法定程序吸引建設(shè)機構(gòu)通過競爭承接工程建造任務(wù)，是引入優(yōu)質(zhì)建造資源，使項目工程按照設(shè)計要求保質(zhì)完成的有效手段。在這一環(huán)節(jié)中，需要項目負責人按照招投標行政主管部門的要求進行備案及核準，組織專業(yè)的評審團隊，綜合考慮項目開發(fā)的各方面因素，擇優(yōu)選擇工程承包主體。

3、工程施工是落地的關(guān)鍵

工程施工是旅游項目實現(xiàn)“從無到有”、從概念到落地的執(zhí)行環(huán)節(jié)。旅游項目的特殊性對工程施工主體提出了更高的要求，不僅要按照工程設(shè)計文件執(zhí)行標準化建設(shè)，更要體現(xiàn)精細化、服務(wù)性、科技智能和綠色生態(tài)理念。采用設(shè)計、采購、施工一體化的工程總承包模式，是避免設(shè)計與執(zhí)行脫節(jié)、縮短工期、提高質(zhì)量的有效手段。

4、業(yè)態(tài)招商是運營的靈魂

旅游項目的成功落地，需要多元化的業(yè)態(tài)進駐實現(xiàn)經(jīng)濟的盤活。因此，旅游開發(fā)主體應(yīng)根據(jù)項目發(fā)展藍圖和要素配置需要，進行覆蓋食、住、行、游、購、娛等多類要素的業(yè)態(tài)招商，在這一過程中，應(yīng)降低各類業(yè)態(tài)的準入門檻，提供必要的服務(wù)支持，為后期的人氣聚集、消費聚集做好鋪墊。

5、開業(yè)籌備是運營的開端

項目建設(shè)即將完工之時，必須著手開業(yè)籌備工作，包括對管理團隊與服務(wù)人員的培訓及旅游標識、旅游衛(wèi)生、旅游安全保障、導(dǎo)覽服務(wù)、游客接待等系統(tǒng)的正常運營。此外，開業(yè)前要形成可行的營銷方案，在不同的渠道推廣品牌、形成社會影響力。

03后期運營階段

旅游項目的開發(fā)與建設(shè)流程結(jié)束后，其后期運營不僅局限于針對單體項目的經(jīng)營管理，更是要站在旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)角度，形成包括泛旅游城鎮(zhèn)化運營、景區(qū)運營、休閑項目運營、休閑商業(yè)運營、酒店運營、旅游房地產(chǎn)運營和土地開發(fā)運營的目的地綜合運營架構(gòu)。

1、泛旅游城鎮(zhèn)化運營

泛旅游城鎮(zhèn)化運營是指以旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)下的運營，新型城鎮(zhèn)化不只是創(chuàng)建新城，也包括老城市的擴張升級。城鎮(zhèn)化運營包括產(chǎn)業(yè)運營、旅游運營和生活服務(wù)運營三大方面，主要涉及市場化運作、生活方式升級、產(chǎn)業(yè)全方位升值和品牌創(chuàng)建四項基本內(nèi)容。泛旅游城鎮(zhèn)化運營的核心，是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、居住配套體系完善、城鎮(zhèn)旅游化提升的區(qū)域綜合發(fā)展格局。

2、景區(qū)運營

景區(qū)是區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展的核心載體，其運營涉及創(chuàng) A 升 A 的標準化升級、體制機制的改革、收益模式的綜合性轉(zhuǎn)型、服務(wù)體系的智慧化提升、游憩方式的創(chuàng)新打造，也包括人力資源、營銷、安全、游客、危機和財務(wù)六大核心管理體系。自然景區(qū)、人文景區(qū)、人造景區(qū)等不同類型和屬性的景區(qū)，經(jīng)營主體、管理體制和運營模式也都有所不同。

3、休閑項目運營

休閑項目，包括溫泉、游樂園、農(nóng)莊、演藝、滑雪場等人工開發(fā)的體驗型項目，是旅游目的地聚集人氣、拉動消費的重要引擎。要結(jié)合項目的實際情況和目的地發(fā)展需要，適時導(dǎo)入 IP、運用科學技術(shù)、拓展營銷渠道、豐富消費內(nèi)容、轉(zhuǎn)型資本運作模式，打造以服務(wù)升級和體驗方式創(chuàng)新為核心的良性經(jīng)營管理生態(tài)圈。

4、休閑商業(yè)運營

大眾消費需求和消費行為的變化推動了傳統(tǒng)商業(yè)突破單一的購物功能，向聚集餐飲、休閑、住宿、娛樂、養(yǎng)生等各種功能互相滲透的休閑商業(yè)轉(zhuǎn)變。休閑商業(yè)運營的核心任務(wù)包括招商運營、商戶管理、旅游體系運營、地產(chǎn)運營，需要通過專業(yè)、精細的運營管理，凸顯高品質(zhì)的服務(wù)體驗和商業(yè)行為的休閑娛樂化。

5、酒店運營

酒店運營是旅游目的地延長游客停留時間、塑造良好品牌形象的重要要素。酒店的運營包括發(fā)展戰(zhàn)略的明確、體制機制的改革、服務(wù)質(zhì)量的提升、綜合收益的管控、營銷渠道的創(chuàng)新，也包括酒店內(nèi)部的前廳、客房、餐飲、設(shè)施設(shè)備等多個方面的精細化管理。

6、旅游房地產(chǎn)運營

旅游房地產(chǎn)是指依托豐富的旅游資源，融休閑、旅游、度假與居住功能為一體的房地產(chǎn)項目，包括休閑商業(yè)地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)等多種類型。旅游地產(chǎn)項目的運營，需要有機結(jié)合地產(chǎn)銷售的快速回收和旅游經(jīng)營的持續(xù)性收入，并根據(jù)不同的開發(fā)類型，合理地選擇開發(fā)持有、開發(fā)持有自營和他營、開發(fā)銷售度假權(quán)益、開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)等運營模式。

7、土地開發(fā)運營

旅游開發(fā)，是一種基于土地開發(fā)利用的區(qū)域綜合開發(fā)形式，因此，針對土地開發(fā)的運營管理是旅游項目得以落地并持續(xù)經(jīng)營的保障。在這一環(huán)節(jié)中，要明確各類土地的適用項目類型，并根據(jù)實際需要創(chuàng)新應(yīng)用土地開發(fā)、整理、復(fù)墾中的投融資運作模式，為旅游開發(fā)的長期資產(chǎn)增值奠定基礎(chǔ)。

一個成功的項目從設(shè)計到落地運營，中間有無數(shù)個陷阱，規(guī)避這些陷阱需要專業(yè)的機構(gòu)，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈全流程操作經(jīng)驗的機構(gòu)。