8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。方案提出村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。該方案試點有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

綠維文旅認為該試點方案的發(fā)布，意味著農村集體土地開發(fā)使用權的范圍將進一步拓寬，利好休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、田園綜合體開發(fā)建設，也將會帶動農村經濟的多元化發(fā)展，隨著未來房產融一體化的發(fā)展，也必將在農村形成人口聚集，進而推進城鎮(zhèn)一體化進程。

8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。通知顯示，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，并制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

試點方案提出，村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。

這意味著：農村集體土地開發(fā)使用權的范圍將進一步拓寬，將利好休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、田園綜合體開發(fā)建設，也將會帶動農村經濟的多元化發(fā)展，隨著未來房產融一體化的發(fā)展，也必將在農村形成人口聚集，進而推進城鎮(zhèn)一體化進程。

我國土地使用權分兩種，一種是國有土地使用權，一種是集體土地使用權。集體土地即指農民集體所有的土地。根據國家法律規(guī)定，農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織，房屋產權也屬于農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。

2015年1月，國務院辦公廳印發(fā)《關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》，明確將土地經營權分離出來。意見鼓勵各地探索符合農村產權流轉交易實際需要的多種市場形式，既要搞好交易所式的市場建設，也要有效利用電子交易網絡平臺。

2016年10月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》，提出深化農村土地制度改革，順應農民保留土地承包權、流轉土地經營權的意愿，將土地承包經營權分為承包權和經營權，實行所有權、承包權、經營權(以下簡稱“三權”)分置并行，著力推進農業(yè)現代化，是繼家庭聯(lián)產承包責任制后農村改革又一重大制度創(chuàng)新。

此前很多農民兄弟要出門打工，盡管有土地的承包權，但是沒有人打理的話，土地的實際使用權是閑置的，不會產生過多的收益；而三權分離之后，農民工兄弟可以把土地的實際經營權轉讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；此外，也可以通過抵押使用權等方式獲得貸款。

簡而言之，實行“三權分置”后，土地可以作為要素要流動起來，集中在農村能人手里，搞現代農業(yè)和規(guī)模經營。這樣，農民收入增加就有了新的制度保證。

本次的條文可以說是對經營權的進一步探索。也就是說，在規(guī)劃之內的這些農村集體用地可以作為租賃市場額組成部分，參與分享租賃市場大蛋糕的利益。從玩法上，可以看到，村鎮(zhèn)可以采?。鹤孕虚_發(fā)運營，聯(lián)營、入股等方式；具體采取什么方式要根據村鎮(zhèn)自身的情況而定，讓利益最大化。

附試點方案全文：

利用集體建設用地建設租賃住房試點方案

利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。

一、總體要求

（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

（二）基本原則。把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成改革合力。

保證有序可控。政府主導，審慎穩(wěn)妥推進試點。項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監(jiān)管責任，保障依法依規(guī)建設、平穩(wěn)有序運營，做到供需匹配。

堅持自主運作。尊重農民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

提高服務效能。落實“放管服”要求，強化服務意識，優(yōu)化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。

（三）試點目標。通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

（四）試點范圍。按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門匯總本轄區(qū)計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復后啟動試點。

二、試點內容

（一）完善試點項目審批程序。試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準。試點項目區(qū)域基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。

（二）完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

（三）探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設部門應與相關部門加強協(xié)作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯(lián)動，構建規(guī)范有序的租賃市場秩序。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

三、組織實施

（一）加強組織保障。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規(guī)則和組織實施方案，建立試點協(xié)調決策機構。各地區(qū)各有關部門要加強協(xié)調配合，穩(wěn)妥有序推進試點。

（二）推進試點實施。

1.編制實施方案。試點城市根據本方案編制實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復。

2.試點實施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。

2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部。

2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部。

（三）強化指導監(jiān)督。各地區(qū)各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的指導監(jiān)督，依法規(guī)范運行。要加強分類指導，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發(fā)現問題及時糾偏。

（四）做好宣傳引導。試點地區(qū)要加強對試點工作的監(jiān)督管理，密切關注輿情動態(tài)，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。

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