綠維創(chuàng)景認(rèn)為，項(xiàng)目因產(chǎn)品類型不同，投資及運(yùn)營模式差距明顯。在商業(yè)地產(chǎn)前期策劃階段，應(yīng)做好項(xiàng)目的可行性研究工作，為以后的投資額度、回收周期、運(yùn)營目標(biāo)等確定合理的目標(biāo)值，以便在項(xiàng)目實(shí)施和運(yùn)營過程中，動態(tài)控制各個(gè)相關(guān)因素，保證投資方向的正確性，并保障合理的利潤回報(bào)。

可行性研究報(bào)告應(yīng)對擬建項(xiàng)目的必要性、市場可行性、項(xiàng)目定位及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場競爭力、經(jīng)濟(jì)可行性等進(jìn)行論證，以及對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益進(jìn)行綜合分析，尋求建設(shè)項(xiàng)目的最佳方案和最優(yōu)投資效果，提出項(xiàng)目的可行性方案。

（一）擬建項(xiàng)目市場可行性分析

酒店因所在的區(qū)位不同，客源結(jié)構(gòu)也存在較大區(qū)別。在市場必要性分析中，應(yīng)深入分析項(xiàng)目所在區(qū)域的宏觀市場環(huán)境、需求臨近度和周邊典型客戶，同時(shí)結(jié)合本區(qū)域酒店市場的供給及經(jīng)營情況，分析不同類型酒店發(fā)展的飽和度、市場的潛在供應(yīng)及未來的供需關(guān)系，對比競爭對手，判斷發(fā)展空間，論證項(xiàng)目在市場中的地位及建設(shè)可行性。

（二）擬建項(xiàng)目定位及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

通過對擬建項(xiàng)目區(qū)域市場空間的判斷和競爭項(xiàng)目的經(jīng)營設(shè)施分析，結(jié)合擬建項(xiàng)目資源條件，確定目標(biāo)客源和市場定位、項(xiàng)目檔次、規(guī)模、酒店形象及主題風(fēng)格、管理模式，并進(jìn)一步明確主要服務(wù)功能、主題和面積。

（三）擬建項(xiàng)目競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃

對競爭項(xiàng)目進(jìn)行分析，包括酒店品牌、地理位置、功能設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)、商業(yè)環(huán)境、硬件及裝修等，制訂本項(xiàng)目的競爭戰(zhàn)略、項(xiàng)目特色與核心競爭力。結(jié)合市場發(fā)展，預(yù)測擬建項(xiàng)目入市房價(jià)、出租率及各項(xiàng)設(shè)施經(jīng)營情況。

（四）擬建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性論證

依據(jù)項(xiàng)目的市場定位與功能布局，估算項(xiàng)目總投資，并評價(jià)投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步論證項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃的合理性。

1、資金使用計(jì)劃

對項(xiàng)目建造期資金投入、經(jīng)營期現(xiàn)金流量進(jìn)行估測，分析項(xiàng)目建造資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

1）項(xiàng)目開發(fā)期資金投入

根據(jù)項(xiàng)目功能布局定位，對建造總投資進(jìn)行測算，包括土地成本、工程造價(jià)估算、開業(yè)前期開辦費(fèi)用估算、投資進(jìn)度計(jì)劃及資金成本測算。

2）項(xiàng)目經(jīng)營期預(yù)測

分析市場發(fā)展及變動趨勢，對項(xiàng)目開業(yè)首年的主要經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行測算，并根據(jù)行業(yè)趨勢，預(yù)測未來十年的經(jīng)營現(xiàn)金流，得出經(jīng)營穩(wěn)定期收益后，用收益法預(yù)測剩余年限的變現(xiàn)價(jià)值，最終得出整體經(jīng)營期的資金凈流入，主要包括客房收入預(yù)測、餐飲、娛樂及會議收入預(yù)測、項(xiàng)目經(jīng)營利潤分析等。

3）項(xiàng)目資金運(yùn)用分析

結(jié)合項(xiàng)目資金投入及經(jīng)營產(chǎn)出，分析項(xiàng)目資金運(yùn)用情況及資金融資需求。

2、經(jīng)濟(jì)效益分析與評價(jià)

依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測，評估項(xiàng)目的經(jīng)營成果。根據(jù)項(xiàng)目資金計(jì)劃，分別通過動靜態(tài)指標(biāo)（項(xiàng)目GOP、投資利潤率、項(xiàng)目回收期、內(nèi)部報(bào)酬率IRR、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等）和敏感性分析，評估項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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